产业园区定位,园区政策是关键! 产业园区政策最全解读
2018-12-25浏览量:551

产业园区的政策对于园区的重要性不言而喻,可谓是产业园区的赖以生存和发展的土壤空气阳光和水分臣通顾问认为政府是产业园区的第一大客户,产业地产等于政治地产。用好政策,就是机遇;用不好政策,就是陷阱。机遇还是陷阱,一念之间产业园区政策博弈的30个机遇与陷阱产业园区定位规划时一定要明确了解和吃透

臣通顾问认为,产业园区的政策共分为五个方面:土地与产权、风险与控制、产业政策、园区扶持政策、创新与突破。这五个方面,又各包含了以下的因素:

 


一、土地与产权:预售许可、产权分割、以地招商、商住用地配套、能否加层

 

二、风险与控制:土地指标、招拍挂、招商限制、配套建面与销售限制、返款约定

 

三、产业政策:税收减免、租金补贴、购房补贴、人才补贴、租赁税减免、贴免息贷款、专利奖励、高新认证等

 

四、园区扶持政策:无证招商、税收减免、资金扶持、配套费减免、配套支持、广告资源支持、招商资源支持

五、创新与突破:PPP、按揭、产权归属个人、物业回购、分税、政企共管、金融众筹、产业投资

 

 

产业园区政策之土地与产权篇

 

 

1、园区政策—土地与产权之预售许可:

 

预售许可证是工业物业交易的法律依据,建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售,同时预售许可证也是项目品牌传播的实力保障,更是吸引企业入驻的关键筹码,是解决项目资金回笼的必要条件之一。

 

无预售许可证件的风险点:没有预售许可的风险在于园区不能提前对产权确权,无法提前销售,企业无法办理按揭,资金周转困难,支付压力大,最终导致园区现金回流慢,影响项目总体开发进度。

 

如何解决——

当前国内关于预售许可的政策较少,但事实上,中山、武汉、西安、重庆以及东莞在内的许多城市都对工业厂房申请预售许可证做出了相关规定,具体需要结合各个园区的实际使用中收集。

1、按正常流程取得预售许可证。

2、与当地政府进行政策博弈时,用园区汇报的“故事模本”打动政府,与政府达成协议或让政府形成红头文件,企业入驻后在管委会进行备案,让园区预售许可有据可依。

 

 

2、园区政策—土地与产权之产权分割:

 

目前的工业用地出让、使用政策规定,工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证,使用者不能进行产权分割,无法进行转让和再开发。在法律层面上,国家没有禁止“工业地产”分割转让规定,但地方政府在行政管理实践中,对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场,原则上不允许工业用地使用权分割出让。

 

臣通顾问认为,按照市场规律,一定范围内允许工业用地上项目产权分割是大趋势。在中国经济逐步下行的大环境下,历来对“工业地产”分割转让管控严格城市纷纷在近年放松对“工业地产”转让的要求,不是偶然现象,而是经济趋势使然。目前,东莞和深圳就开了孵化器和工业用地允许产权分割的先河。

 

如何解决——

 

产权分割是产业园区实现销售尤为重要的核心要素之一,工业用地的市场新常态,一系列的产权纠纷,都在迫使国家层面必须对工业用地产权态度明确。因此在政府汇报时应该着重强调,以便最大限度的寻求到政府支持,形成明确的文件,规范执行。

 

 

3、园区政策—土地与产权之以地招商:

 

以地招商的风险点——

 

1、 政治风险:目前,国内工业地产以地招商尚没有形成统一的规范,这就造成各地方政府为了加快城市建设,盲目承诺众多招商引资优惠政策、扶持政策,这些政策往往缺乏法律上和政策上的支持,如果遇到与国家政策冲突、当地政府人事变动等因素,政府承诺的条件将无法保障实现。

 

2、 拆迁风险:以地招商经常会涉及大量的农村集体土地征用、劳动力安置、企业居民的拆迁等因素,开发周期漫长,如果没有制定详细合理的拆迁安置方案,将会造成项目开发成本的急剧增加,甚至可能导致项目的失败。

 

3、 规划风险:规划风险一般分为两种情况:一种是总体规划风险;一种是用地规划风险。由于土地一级开发经常面积较大且一般偏离城市核心区域,因此总体规划及控制性详细规划等工作往往滞后。这就势必造成项目用地性质、规划条件等方面的不确定性,如果得不到具体落实,将可能导致项目利润下降甚至失败。

 

4、资金回收风险:作为重资产投资项目,将所有盈利指向,必然受政府牵制,资金回收风险往往存在于行政级别较低的地区,由于当地政府存在程序不规范、审批周期长、工作效率低等问题,因此在公信力和履约执行力上表现相对较差,这就造成土地一级开发项目完成后,招商运营过程中,开发成本和投资收益迟迟无法及时回收和兑现。

 

以地招商的好处及要求——

 

以地招商对园区企业可实行定制化服务,招商前置,提前锁定园区客户,园区收益多样化,所以对于园区开发商有诸多好处。

 

以地招商对政府依赖性极强,需要园区有较强的园区运营能力,招商能力,对园区开发商各方面素质要求极高,园区在考虑实施以地招商模式时,需有一个强有力的运营团队、充裕的资金链以及对长线投资的准备。

 

 

4、园区政策—土地与产权之商住用地配套:

 

商住用地配套的好处——

 

商住用地配套即在投资洽谈阶段,争取政府给予配套政策的支持,低成本获得商住用地土地储备,高性价比是产业园区商住配套用地的核心竞争力,能有效分担园区项目压力,快速回笼资金。

 

解决之道——

园区商住配套可理解为捆绑式向政府争取低价商住用地,此类操作对园区各素质要求较高,园区要有较大的投资规模,能为地方经济产生较大的促动作用,能为地方政府带来较大的税收收益和就业推动力。国家目前还未出台专门的相关政策,要求园区在与政府投资博弈中去争取。

 

 

5、园区政策—土地与产权之能否加层:

 

加层是提升园区物业附加值的有效手段,往往在竞品竞争中凸显优势,对园区招商有着出奇制胜的作用,但加层对政策依赖较强,如果未得政府允许便随意加层,一则属于违法建筑,随时有被拆除的风险,二则容易引发纠纷,导致客户对园区产生信任危机,所以园区方在与政府博弈阶段应对于园区建筑能否加层作为谈判点之一,阐述加层对于土地利用率的提升作用及对于园区招商的促进作用。

 

加层的好处——

 

加层需在产品设计时考虑进去,预留可加层空间,并在报规的同时拿到政府对项目加层许可文件,在招商环节充分利用,在加层这一项上,对销售价格的拉升十分有利。如果能够合理利用政策进行加层,那么对园区招商销售是一个巨大的助力。

1、提升产品价值,增加产品竞争力和卖点;

2、价值升值,提升收益能力;

3、提升土地利用率;

4、客户喜好,买一层得两层;

 

加层的风险及注意事项——

 

产业园区如需对厂房进行加层,需要具备规划部门的加层设计许可文件、建设许可文件、原土地、产权证,向房产机关提出变更登记申请。如果当地没有明确的政策文件允许厂房加层,即属于违法建筑。